Какой вид земель подходит для строительства дома?

Если человек решил построить себе дом, он вероятнее всего задумывается, где это лучше сделать. У каждого есть свои пожелания, но они не всегда могут быть осуществлены. Законодательные акты РФ разъясняют, что проводить строительство жилых комплексов можно не на любых землях. Какие объекты и для каких целей будут строиться, зависит от категории земли, на которой расположен участок. Только на землях населённых пунктов и на сельскохозяйственной территории физическое лицо имеет право построить жильё.

В населённых пунктах можно построить капитальный жилой дом, гараж, помещения для домашних животных и для продукции сельского хозяйства. Чтобы не было проблем с землёй для застройки дома, кроме категории, учитывают вид разрешённого использования.

Виды земель, подходящие для строительства частного дома, различают:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• участок для садоводства;
• надел для огородничества.

Выписка из ЕГРН поможет узнать категорию земли и что на ней можно строить, поэтому её нужно досконально и внимательно изучить. Такая же информация есть в публичной кадастровой карте Росреестра и на просторах Интернета.

В Земельном кодексе РФ насчитывают семь главных категорий. Их определяют в зависимости от цели назначения такого надела земли. У каждой категории есть свои характеристики и определен правовой режим её использования. Из семи категорий, только на земле поселений и сельскохозяйственного назначения можно продать или купить участок и использовать его в зависимости от назначения земли. Другие категории земли находятся в собственности РФ и здесь участок можно взять лишь в аренду. С 2014 года действует приказ Минэкономразвития, согласно которому введён классификатор ВРИ (видов разрешённого использования) земли.

Основные виды участков земли под строительство дома

Только земли населённых пунктов и сельхоз назначения физическое лицо может использовать для строительства, придерживаясь при этом определённых правил. Если это посёлок, город, деревня, то здесь можно строить жилые дома. А вот на территории сельскохозяйственных угодий разрешено построить только садовые домики, причём не везде, потому как назначение этих земель — организация фермерского хозяйства, разбивка садовых участков или занятия производством сельхозпродукции. Есть несколько видов участков земли, на которых можно построить дома.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Этот вид земли находится в населённых пунктах. Разрешена постройка зданий для жилья, но высотой не более 12 метров, то есть не больше трёх этажей. Это идеально подойдёт для постройки коттеджа в районах с развитой инфраструктурой. Строительство должно начаться в течение 3-х лет после покупки и оформления всей необходимой документации. При выборе земли под ИЖС выделяют следующие преимущества:

• доступна банковская ипотека для приобретения такого участка;
• коттеджу будет присвоен почтовый адрес и оформлена прописка;
• рядом с жильём находится дорога, дошкольные учреждения, школа, торговые точки.

Всё это способствует комфортному проживанию. Однако есть и минусы ИЖС. Земля стоит очень дорого, что не всем по карману. И если участок всё же приобретён под индивидуальное жильё, нужно будет побегать по инстанциям, чтобы они разрешили строительство коттеджа.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Основная задача таких земель — производство сельскохозяйственной продукции. Стройка может проводиться, если участок находится в черте какого-либо посёлка или города. Если же вне границ этих населённых пунктов, то постройку своего дома осуществить будет невозможно и земли предназначены исключительно для ведения подсобного хозяйства.

Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП)

На дачных участках находится сад, огород и расположены домики. Такие участки используют для отдыха на природе. Но если на участке отсутствует дом, то это создаёт определённые неудобства. Поэтому многие принимают решение в пользу постройки дома на дачном участке.

К тому же она имеет ряд плюсов:

• такие участки имеют доступную цену;
• после постройки дома оформляется регистрация;
• не требуется техническая экспертиза постройки.

Но есть и ряд минусов, например:

• банк не всегда предоставляет ипотеку на приобретение участка под дачу;
• проживать на дачном участке не совсем удобно, так как инфраструктура не на должном уровне, поэтому канализацию и отопление застройщику придётся делать самому;
• получить регистрацию в таком доме не всегда удаётся.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

Такие участки отличаются от дачных тем, что предназначены не только для отдыха, но и для ведения земледельческих работ. На наделах СНТ можно построить жильё, хозяйственные постройки для хранения собранного урожая.

Выбирая данный вид участка для постройки дома, хозяин имеет ряд преимуществ:

• заплатить за такой участок нужно меньше, чем на земле для ИЖС, но больше, чем при ДНП;
• участок имеет плодородную почву;
• жилой дом можно строить, а можно и отказаться от такого строительства.

Минусами является то, что:

• в случае необходимости, банк не всегда берёт в залог такое имущество;
• даже если это будет коттедж для круглогодичного проживания, в СНТ будет указано, что это дачный домик, и в случае продажи цена будет невысокой;
• площадь участка не более 15 соток;
• чтобы проложить водопровод или канализацию, сделать это придётся за собственные средства;
• регистрация в таком доме не предусмотрена.

Назначение земли указывается в документах и если собственник хочет сменить род деятельности, то необходимо провести экспертизу и получить новое разрешение. Участки ИЖС отводятся под строительство жилых домов, поэтому получение справок для начала работ или введения в эксплуатацию, происходит довольно быстро. На землях ЛПХ предусмотрено ведение сельскохозяйственной деятельности. Поэтому не во всех случаях есть возможность возведения капитальных построек, в том числе и жилых. Если ЛПХ находится в пределах города или посёлка, то такое строительство возможно, но из-за отсутствия чёткой законодательной базы, при какой-либо необходимости, суд может принять решение о незаконности заселения. Поэтому все риски принимает на себя владелец земли.

Если границы поселения были изменены городскими или районными властями и участок попал под их юрисдикцию, то изменение целевого назначения происходит автоматически. Кроме всего прочего, важным моментом являются затраты на обслуживание земли, например участок ИЖС, будет примерно в 3-4 раза дороже, чем ЛПХ.

Советы по выбору участка земли под постройку дома

Самым главным является тщательная проверка земли перед покупкой. Необходимо уточнить ряд деталей, например не будут ли прокладывать новую автомобильную магистраль мимо вашего участка, как это было перед проведением олимпиады в Сочи. Не планируется ли вырубка большого участка лесного массива, строительство АЗС, строительного магазина, гостиницы или открытие нового кладбища, согласитесь это не лучшее соседство даже для нежилых строений. Некоторые резервные земли, могут быть выделены под шоссе, строительство которого начнётся только через пять лет и известно это только органам местной власти. Поэтому без посещения отдела архитектуры и проверки документации, никак не обойтись. Также важно знать, как далеко от участка проходят электрокабели, водопроводные или газовые линии, потому что в случае поломки или переноса линии, работы могут выполняться на вашем участке, что приведёт к повреждению строений или с/х культур. В данном случае перевод земли из одной категории в другую очень сложен, поэтому лучше перестраховаться и всё проверить до покупки.

Чтобы избежать проблем, перед покупкой участка следует обратить внимание на кадастровый номер. Если такового нет, то участок уже может иметь другого хозяина. По этому же номеру точно определяют категорию участка земли. Когда уже получено разрешения на застройку дома, имейте в виду, что оно ограничено во времени и ним можно пользоваться только десять лет. Проанализировав все преимущества и недостатки, будет легче определиться с выбором участка для постройки собственного жилья.